Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des revenus fonciers, sous forme des loyers encaissés chaque mois.

Lorsque les charges générés par le bien (intérêts du crédits, frais de gestion, assurances, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers, on crée un déficit foncier.

Ce déficit foncier est ensuite est déductible de votre impôt sur le revenu dans la limite de 10.700 € par an.

Le déficit foncier généré au delà de cette somme est reportable sur vos prochaines feuilles d'impôts pendant 10 ans.

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez respecter certaines conditions :

• Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation principale ou secondaire, pendant 3 ans minimum et en dehors de tout autre dispositif de défiscalisation.
• Le déficit doit être apprécié sur l’ensemble des revenus fonciers.
• Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation, et non les frais liés à une construction ou à un agrandissement.

• Seul le régime réel permet de défiscaliser avec le déficit foncier ! Il est systématique au dessus de 15 000 € de revenus annuels et optionnel en dessous.
  Si vous faites d’autres investissements locatifs et que vous êtes en statut LMNP par exemple, vous devez demander à l’administration fiscale, le changement de votre statut pour bénéficier de ce dispositif.

Conformément à l’article 156-l-3 du code général des impôts, si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur le dit bien.

• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt Il s’agit de tous les intérêts & frais accessoires (assurances, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.
• Les charges liées à l’exploitation du bien Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (assurance habitation propriétaire non occupant par exemple), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.
• Les charges liées aux travaux Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles

Voici un exemple de calcul de déficit foncier